Column コラム テナント・賃貸借契約を引き継ぐ2つのパターン<詳細版>

お役立ちコラム 2020年06月17日(水)
2020年06月17日(水)

テナント・賃貸借契約を引き継ぐ2つのパターン<詳細版>

お役立ちコラム

承継開業で、個人医院のテナント(賃貸契約)を引き継ぐ場合、その引き継ぎ方は大別して2つあります。今回は、それぞれのメリット・デメリットについてご紹介させていただきます。

1)テナントを新規に契約する方法


売り手から買い手にテナントを引き継ぐ際に、従来の契約を引き継ぐのではなく、買い手と不動産オーナーが新規に賃貸借契約を締結する方法です。買い手側がこのような契約を希望するケースは多くはありません。下記のような場合において、散見されるケースです。

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  買い手が新規に賃貸借契約を締結するケース

  ・売り手と不動産オーナーが初回契約をしたのは、数十年前である

  ・その後更新はされているものの、賃貸借料が変動していない

  ・現在の不動産の相場と比較して、大幅に割安な賃料設定になっている

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不動産仲介会社からの提案などを受けて売り手は承継の機会に、賃料やその他の諸条件を相場並に変更したいと考えるのです。従来の契約が踏襲されるケースがほとんどですが、諸条件(解約時の原状回復費用の負担など)が変更されているケースもあるので、きちんと契約書を確認することが必要です。また、新規で賃貸借契約を締結することになるため、礼金・仲介手数料が新たに発生するというデメリットもあります。

2)テナント契約を継続する方法

売り手と不動産オーナーの契約を、名義変更(地位の継承と言います)のみ行い、契約内容を変更せずに引き継ぐ方法です。このようなケースの場合、ほとんどのケースで賃借料の変更が発生せず、(賃料が上昇相場の昨今においては)この点ではメリットといえます。

一方で、原則として敷金・保証金の返還なども、不動産オーナーを介することなく売り手・買い手双方で個別にやりとりするよう求められることがあるため、敷金・保証金の返還請求権の移行を記載した三者間契約を締結するなどの手間がかかるというデメリットがあります。また、引き継いだ賃貸借契約の契約期間が短い場合には、直近でテナント更新の手間がかかるというデメリットもあります。

以上が賃貸借契約を引き継ぐ2つのパターンとなります。医業承継において、ほとんど経験ない方が不動産絡みの要点を捉えるのは非常に困難と認識しています。というのも、不動産オーナー、売り手、不動産仲介会社、買い手などステークホルダーが多岐に亘るからです。

このような相談こそ、不動産仲介会社のみでなく、医業承継の仲介会社(コンサルタント)にアドバイスを求められることをオススメします。

ケアネット医業承継 事務局

ケアネットでは2020年に医業承継チームが発足しました。業界経験の長い2人の女性メンバーと男性メンバー1人で構成。3人で合計100件超の成約実績があります。

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